Un inversor en la trastienda de los pagarés de Nueva Rumasa
Publicado el 21-11-2009 , por C. Rosique / I. Elizalde
El elevado interés que ofrecen los pagarés corporativos de Nueva Rumasa, que en la tercera emisión que tiene en marcha ofrece un 8% anual, ha llamado la atención de muchos inversores. Pero no hay que obviar qué garantías ofrece la emisión y las continuas advertencias de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) alertando a los inversores.
Los toques de atención se han producido a pesar de que la emisión no está sujeta a la supervisión de la CNMV, porque requiere una inversión mínima de 50.000 euros y en la comercialización no interviene ningún intermediario financiero.
EXPANSIÓN ha querido ir un poco más allá y se ha hecho pasar por un potencial inversor, con lo que ha tenido acceso al documento informativo de la emisión de Maspalomas Hoteles, que es la sociedad que emite realmente los pagarés de Nueva Rumasa, y al contrato. Después, varios expertos y abogados han valorado la documentación.
El contrato
La obligación que se emite es “pagaré no a la orden” y esto significa (a diferencia de un pagaré a la orden) que es poco líquido y más compleja su transmisión a otro inversor en caso de necesitar los fondos antes de su vencimiento (un año de vida), según advierten fuentes jurídicas. “Con este tipo de pagaré la empresa se ahorra el impuesto de actos jurídicos documentados, pero impide el endoso, que es la figura que blinda al segundo comprador y que le aseguraría que no va a tener problemas para cobrar el interés y la inversión”, afirma el abogado de una firma española.
El inversor infiltrado de EXPANSIÓN se puso en contacto con la compañía para comentar la posibilidad de que el pagaré fuera “a la orden”, que según los abogados consultados facilitaría la transacción en caso de que fuera necesario desprenderse de él el próximo año. Pero la respuesta fue negativa.
Las garantías
Algunos abogados no pudieron esconder su sonrisa al ver el documento informativo de la emisión. “Han intentado copiar un documento serio, pero hay detalles que parecen de broma”, apunta un experto. Alude a la extensa parte que dedica el documento a hablar de la cadena Hotasa (dos páginas de un total de 8), que es la cadena de hoteles que gestiona el Hotel Beverly Park, del que es propietaria y explotadora Maspalomas Hoteles.
Hotasa no actúa como garantía de la inversión en ningún momento, pero aparece bajo el epígrafe de “datos del emisor”. “Induce al engaño porque da la sensación que detrás de esta emisión está el aval de un gran grupo hotelero cuando la realidad es que no es así”, avisa uno de los abogados, que apunta que puede considerarse publicidad engañosa. La nota de humor llega con detalles que da del Hotel Beverly Park, como que tiene “un amplio hall de entrada con ascensor, cafetería y área de recepción abierta las 24 horas del día”.
La garantía real de esta emisión es el patrimonio de Maspalomas Hoteles, en realidad el Hotel Berverly Park, y, mediante prenda, los brandis de Bodegas Valdivia de Cádiz, que pertenece al Grupo Garvey. En el folleto de la emisión se señala que el valor de tasación del hotel y apartamentos de Maspalomas es de 33,4 millones de euros. Desde Nueva Rumasa aseguraron a nuestro infiltrado que esta emisión no superará los 60 millones de euros.
El supuesto inversor, por consejo de los abogados, pidió a Nueva Rumasa que le acreditaran formalmente que esa propiedad estaba libre de cargas, pero nunca le devolvieron la llamada.
La segunda garantía, el brandi, también genera desconfianza. En la documentación no detalla que las existencias de brandi estén inscritas en el Registro de Bienes Muebles, requisito para que la prenda esté correctamente constituida. Por otro lado, la valoración que publicita la compañía y que apunta a 1.200 millones hace aguas. El experto que realizó el informe se desmarcó en octubre y aseguró que su valoración “no fue realizada para calcular el valor de las existencias de brandi como garantía de unos pagarés.
Los 1.217 millones de euros es el valor actual neto del margen que producirán los inventarios de los brandis Espléndido, Gran Garvey y Conde de Garvey según las previsiones de venta de la empresa en condiciones normales. Sin embargo, el valor que podrían obtener los propietarios de los pagarés si el emisor no los abonase a su vencimiento es sustancialmente inferior.
lunes, 23 de noviembre de 2009
Un informe secreto del BdE alerta del desastre que supondría eliminar los suelos de las hipotecas Banco de España, Senado, hipoteca, suelo, floor
Un informe secreto del BdE alerta del desastre que supondría eliminar los suelos de las hipotecas
Banco de España, Senado, hipoteca, suelo, floor, MAFO, banca, cajas de ahorros, crisis
@Eduardo Segovia - 23/11/2009 06:00h
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Un informe secreto del BdE alerta del desastre que supondría eliminar los suelos de las hipotecas
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» El Banco de España investigará las prácticas abusivas de los bancos en las hipotecas - 23/09/2009
El Banco de España ha elaborado un informe confidencial a petición del Senado sobre los floors (suelos) de las hipotecas, que concluye que la eliminación de estas cláusulas en el escenario actual tendría un impacto tremendo en el sector, según fuentes conocedoras del mismo. La razón es que la contracción de márgenes sería tan radical que bancos y cajas no podrían generar el suficiente beneficio para cubrir las fuertes provisiones por morosidad que se les vienen encima, lo que abocaría a las pérdidas a numerosas entidades.
Los famosos suelos son cláusulas incluidas por las entidades en muchos contratos de préstamos hipotecarios que establecen un determinado nivel a partir del cual el tipo de interés no se revisa a la baja, aunque el euribor continúe su descenso (dicho nivel suele situarse por encima del 3%, aunque varía mucho de una entidad a otra). Estos suelos, cuya existencia desconocía la inmensa mayoría de los hipotecados, han provocado una oleada de indignación popular que es lo que ha llevado al Senado a tomar cartas en el asunto.
El Pleno del Senado aprobó por unanimidad el 23 de septiembre una moción del Partido Popular, pactada con CiU, que instaba al Gobierno a actuar contra las "prácticas abusivas" de algunas entidades en relación a la revisión de las hipotecas, para lo que solicitaba al Banco de España un informe sobre las cláusulas de los préstamos y la "efectiva traslación" de los descensos del euribor a las cuotas. Dicho informe es el que ahora va a remitir el supervisor al Parlamento.
Para elaborar este informe, el gobernador Miguel Ángel Fernández Ordóñez ha pedido a todos los equipos de inspección una estimación muy detallada del impacto que tendría eliminar los suelos hipotecarios en cada entidad supervisada, según las fuentes consultadas. Y sobre esa base de máxima fiabilidad (nadie conoce mejor a una entidad que el inspector del Banco de España) es sobre la que se ha alcanzado la conclusión de que esta cláusula es importantísima para la banca, que cuenta con los suelos como un factor clave para suavizar el annus horibilis que amenaza con ser 2010.
Lo que le faltaba a la banca en 2010
Como ha informado reiteradamente El Confidencial, en el próximo ejercicio se van a juntar dos elementos demoledores para las cuentas de bancos y cajas: por un lado, el agotamiento de las provisiones genéricas, lo que obligará al sector a tirar de beneficios para provisionar la morosidad; por otro, el hundimiento de los márgenes al trasladar a las hipotecas que se revisan a fin de año la caída del euribor, en un momento en que los depósitos no pueden bajar mucho más su remuneración. Si esta caída del euribor no se traslada completamente a los márgenes, el descalabro no será tan grave.
Según las citadas fuentes, con este informe el Banco de España pretende convencer a los senadores de que eliminar directamente los suelos -como les pide el cuerpo a los políticos, que viven del voto popular- sería demoledor para el sistema financiero y, en consecuencia, para una economía que sigue sin avistar la salida de la recesión, puesto que las entidades no podrían volver a dar crédito en mucho tiempo. Y el cuidado, la calidad y la precisión en su elaboración pretenden impedir que nadie pueda acusar a MAFO de tratar de favorecer al sector.
Compensaciones para la banca
Como alternativa a la eliminación radical de los suelos, y consciente de la ira popular contra estas cláusulas, el supervisor va a proponer una solución intermedia: que los suelos sí puedan retirarse -ahora mismo son inamovibles al figurar en la escritura de la hipoteca- pero que, a cambio, los bancos tengan derecho a cobrar una comisión que les compense en parte por la caída del margen.
La complicación sería fijar la cuantía de esa comisión, claro. No obstante, ya circulan algunas ideas en el sector, como la de que esta comisión equivalga a la mitad del ahorro que conseguirá el hipotecado durante el primer año al eliminarse el suelo de su préstamo. En todo caso, si el Senado finalmente no hace caso al Banco de España y se pone del lado de los consumidores, la situación de unas cuantas entidades puede pasar de marrón oscuro a negro.
Banco de España, Senado, hipoteca, suelo, floor, MAFO, banca, cajas de ahorros, crisis
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El Banco de España ha elaborado un informe confidencial a petición del Senado sobre los floors (suelos) de las hipotecas, que concluye que la eliminación de estas cláusulas en el escenario actual tendría un impacto tremendo en el sector, según fuentes conocedoras del mismo. La razón es que la contracción de márgenes sería tan radical que bancos y cajas no podrían generar el suficiente beneficio para cubrir las fuertes provisiones por morosidad que se les vienen encima, lo que abocaría a las pérdidas a numerosas entidades.
Los famosos suelos son cláusulas incluidas por las entidades en muchos contratos de préstamos hipotecarios que establecen un determinado nivel a partir del cual el tipo de interés no se revisa a la baja, aunque el euribor continúe su descenso (dicho nivel suele situarse por encima del 3%, aunque varía mucho de una entidad a otra). Estos suelos, cuya existencia desconocía la inmensa mayoría de los hipotecados, han provocado una oleada de indignación popular que es lo que ha llevado al Senado a tomar cartas en el asunto.
El Pleno del Senado aprobó por unanimidad el 23 de septiembre una moción del Partido Popular, pactada con CiU, que instaba al Gobierno a actuar contra las "prácticas abusivas" de algunas entidades en relación a la revisión de las hipotecas, para lo que solicitaba al Banco de España un informe sobre las cláusulas de los préstamos y la "efectiva traslación" de los descensos del euribor a las cuotas. Dicho informe es el que ahora va a remitir el supervisor al Parlamento.
Para elaborar este informe, el gobernador Miguel Ángel Fernández Ordóñez ha pedido a todos los equipos de inspección una estimación muy detallada del impacto que tendría eliminar los suelos hipotecarios en cada entidad supervisada, según las fuentes consultadas. Y sobre esa base de máxima fiabilidad (nadie conoce mejor a una entidad que el inspector del Banco de España) es sobre la que se ha alcanzado la conclusión de que esta cláusula es importantísima para la banca, que cuenta con los suelos como un factor clave para suavizar el annus horibilis que amenaza con ser 2010.
Lo que le faltaba a la banca en 2010
Como ha informado reiteradamente El Confidencial, en el próximo ejercicio se van a juntar dos elementos demoledores para las cuentas de bancos y cajas: por un lado, el agotamiento de las provisiones genéricas, lo que obligará al sector a tirar de beneficios para provisionar la morosidad; por otro, el hundimiento de los márgenes al trasladar a las hipotecas que se revisan a fin de año la caída del euribor, en un momento en que los depósitos no pueden bajar mucho más su remuneración. Si esta caída del euribor no se traslada completamente a los márgenes, el descalabro no será tan grave.
Según las citadas fuentes, con este informe el Banco de España pretende convencer a los senadores de que eliminar directamente los suelos -como les pide el cuerpo a los políticos, que viven del voto popular- sería demoledor para el sistema financiero y, en consecuencia, para una economía que sigue sin avistar la salida de la recesión, puesto que las entidades no podrían volver a dar crédito en mucho tiempo. Y el cuidado, la calidad y la precisión en su elaboración pretenden impedir que nadie pueda acusar a MAFO de tratar de favorecer al sector.
Compensaciones para la banca
Como alternativa a la eliminación radical de los suelos, y consciente de la ira popular contra estas cláusulas, el supervisor va a proponer una solución intermedia: que los suelos sí puedan retirarse -ahora mismo son inamovibles al figurar en la escritura de la hipoteca- pero que, a cambio, los bancos tengan derecho a cobrar una comisión que les compense en parte por la caída del margen.
La complicación sería fijar la cuantía de esa comisión, claro. No obstante, ya circulan algunas ideas en el sector, como la de que esta comisión equivalga a la mitad del ahorro que conseguirá el hipotecado durante el primer año al eliminarse el suelo de su préstamo. En todo caso, si el Senado finalmente no hace caso al Banco de España y se pone del lado de los consumidores, la situación de unas cuantas entidades puede pasar de marrón oscuro a negro.
beneficiarán de la caída del Euribor porque su préstamo tiene 'suelo' hipotecas, bancos, cajas de ahorros, suelo, floor, euribor @Eduardo Segov
beneficiarán de la caída del Euribor porque su préstamo tiene 'suelo'
hipotecas, bancos, cajas de ahorros, suelo, floor, euribor
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Muchos hipotecados no se beneficiarán de la caída del Euribor porque su préstamo tiene 'suelo'
No todo el mundo se va a llevar una alegría con los mínimos históricos del Euribor en julio. En efecto, muchos hipotecados se están encontrando con que, en la revisión periódica de su préstamo, apenas baja su letra o, en todo caso, mucho menos de lo que esperaban. Y cuando preguntan a su banco o caja de ahorros, salta la sorpresa: en la letra pequeña del contrato que firmaron en su día aparece algo llamado 'floor' (suelo) que limita los recortes del tipo de interés aplicable por debajo de un determinado nivel.
Es decir, si su hipoteca tiene un suelo en el 3%, por ejemplo, le da igual que el Euribor esté en el 1,42% y que su diferencial sea del 0,25%: le aplicarán el 3% en vez del 1,67% que usted esperaba. Y no le valdrá de nada reclamar en su oficina porque le dirán que usted aceptó esa cláusula al firmar su escritura y que debió leerse la letra pequeña en su momento.
"Es el secreto mejor guardado de la banca, nadie quiere hablar de ello y lo van a negar en todas partes", asegura un alto cargo de una entidad. En efecto, ha sido imposible conseguir una confirmación por parte de numerosos bancos y cajas de la existencia de estos 'floors', y mucho menos detalles cómo qué porcentaje de los hipotecados tiene estas cláusulas o en qué nivel se sitúa como media dicho suelo.
"Hay una casuística muy grande y cada entidad tiene sus propios criterios, pero ha sido una práctica generalizada en los años de la burbuja inmobiliaria", asegura la fuente citada. En todo caso, la casuística individual (lo que en inglés se conoce como anecdotal evidence) habla de suelos en niveles del 3%, 3,5% o incluso por encima. De ahí que estas cláusulas hayan entrado en vigor en las hipotecas que se están revisando ahora, para sorpresa de los clientes.
Una sorpresa que no debería ser tal, puesto que los notarios debieron avisarles claramente de que existía esta condición antes de firmar la hipoteca. Pero no siempre los notarios cumplían con sus obligaciones, como es bien sabido; y, aunque lo hicieran, mucha gente no prestaba atención a estas cuestiones o no pensaba que fueran importante. Lo cierto es que nadie preveía que iba a estallar una crisis financiera como la del otoño pasado, que iba a provocar la intervención sin precedentes del BCE que, a la postre, ha conducido al Euribor hasta los mínimos actuales.
Los 'suelos', claves para las cuentas de la banca en 2010
Esta cláusula es importantísima para los bancos, que cuentan con los 'floors' como un factor clave para suavizar el annus horibilis que amenaza con ser 2010. Como es sabido, en el próximo ejercicio se van a juntar dos elementos demoledores para las cuentas de bancos y cajas: por un lado, el agotamiento de las provisiones genéricas porque habrá que dotar el grueso de la morosidad declarada en 2009; por otro, el hundimiento de los márgenes al trasladar a las hipotecas que se revisan a fin de año la caída del euribor, en un momento en que los depósitos no pueden bajar mucho más su remuneración.
Como reflejan claramente las cuentas del primer semestre que están presentando estos días, los márgenes actuales son enormes porque el coste de la financiación sí recoge esta bajada del Euribor -las emisiones de deuda lo toman como referencia, y luego está la barra libre del BCE al 1%- mientras que los préstamos todavía no. Pero en cuanto la recojan, se acabó la gallina de los huevos de oro, y además en un momento en que habrá que tirar de beneficios para provisionar la morosidad. Y ahí es donde entran los 'suelos': si en vez de trasladar toda la bajada del Euribor a las hipotecas lo hago sólo hasta el 'suelo', el margen sufre mucho menos.
Por el lado de las provisiones, la banca también ha conseguido el alivio del cambio del criterio contable del Banco de España, que se notará plenamente en 2010. Ahora bien, este alivio es sólo a medias, porque ha dejado fuera el crédito promotor que tenga como garantía suelo no rústico o promociones en construcción, que supone el grueso de la morosidad actual de bancos y cajas, que debe provisionarse en un 75% el próximo año.
hipotecas, bancos, cajas de ahorros, suelo, floor, euribor
@Eduardo Segovia - 29/07/2009 06:00h
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Muchos hipotecados no se beneficiarán de la caída del Euribor porque su préstamo tiene 'suelo'
No todo el mundo se va a llevar una alegría con los mínimos históricos del Euribor en julio. En efecto, muchos hipotecados se están encontrando con que, en la revisión periódica de su préstamo, apenas baja su letra o, en todo caso, mucho menos de lo que esperaban. Y cuando preguntan a su banco o caja de ahorros, salta la sorpresa: en la letra pequeña del contrato que firmaron en su día aparece algo llamado 'floor' (suelo) que limita los recortes del tipo de interés aplicable por debajo de un determinado nivel.
Es decir, si su hipoteca tiene un suelo en el 3%, por ejemplo, le da igual que el Euribor esté en el 1,42% y que su diferencial sea del 0,25%: le aplicarán el 3% en vez del 1,67% que usted esperaba. Y no le valdrá de nada reclamar en su oficina porque le dirán que usted aceptó esa cláusula al firmar su escritura y que debió leerse la letra pequeña en su momento.
"Es el secreto mejor guardado de la banca, nadie quiere hablar de ello y lo van a negar en todas partes", asegura un alto cargo de una entidad. En efecto, ha sido imposible conseguir una confirmación por parte de numerosos bancos y cajas de la existencia de estos 'floors', y mucho menos detalles cómo qué porcentaje de los hipotecados tiene estas cláusulas o en qué nivel se sitúa como media dicho suelo.
"Hay una casuística muy grande y cada entidad tiene sus propios criterios, pero ha sido una práctica generalizada en los años de la burbuja inmobiliaria", asegura la fuente citada. En todo caso, la casuística individual (lo que en inglés se conoce como anecdotal evidence) habla de suelos en niveles del 3%, 3,5% o incluso por encima. De ahí que estas cláusulas hayan entrado en vigor en las hipotecas que se están revisando ahora, para sorpresa de los clientes.
Una sorpresa que no debería ser tal, puesto que los notarios debieron avisarles claramente de que existía esta condición antes de firmar la hipoteca. Pero no siempre los notarios cumplían con sus obligaciones, como es bien sabido; y, aunque lo hicieran, mucha gente no prestaba atención a estas cuestiones o no pensaba que fueran importante. Lo cierto es que nadie preveía que iba a estallar una crisis financiera como la del otoño pasado, que iba a provocar la intervención sin precedentes del BCE que, a la postre, ha conducido al Euribor hasta los mínimos actuales.
Los 'suelos', claves para las cuentas de la banca en 2010
Esta cláusula es importantísima para los bancos, que cuentan con los 'floors' como un factor clave para suavizar el annus horibilis que amenaza con ser 2010. Como es sabido, en el próximo ejercicio se van a juntar dos elementos demoledores para las cuentas de bancos y cajas: por un lado, el agotamiento de las provisiones genéricas porque habrá que dotar el grueso de la morosidad declarada en 2009; por otro, el hundimiento de los márgenes al trasladar a las hipotecas que se revisan a fin de año la caída del euribor, en un momento en que los depósitos no pueden bajar mucho más su remuneración.
Como reflejan claramente las cuentas del primer semestre que están presentando estos días, los márgenes actuales son enormes porque el coste de la financiación sí recoge esta bajada del Euribor -las emisiones de deuda lo toman como referencia, y luego está la barra libre del BCE al 1%- mientras que los préstamos todavía no. Pero en cuanto la recojan, se acabó la gallina de los huevos de oro, y además en un momento en que habrá que tirar de beneficios para provisionar la morosidad. Y ahí es donde entran los 'suelos': si en vez de trasladar toda la bajada del Euribor a las hipotecas lo hago sólo hasta el 'suelo', el margen sufre mucho menos.
Por el lado de las provisiones, la banca también ha conseguido el alivio del cambio del criterio contable del Banco de España, que se notará plenamente en 2010. Ahora bien, este alivio es sólo a medias, porque ha dejado fuera el crédito promotor que tenga como garantía suelo no rústico o promociones en construcción, que supone el grueso de la morosidad actual de bancos y cajas, que debe provisionarse en un 75% el próximo año.
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